Normative

La responsabilità dell’amministratore

L’amministratore è legato al condominio da un rapporto di mandato: il Codice Civile prevede che il mandatario, nell’adempimento delle sue funzioni, deve agire con la diligenza del “buon padre di famiglia”. Dunque nella sua attività non dovranno verificarsi omissioni di obblighi che la legge o il regolamento impone, né dovrà agire senza diligenza, scrupolo e accortezza.

Laddove poi il condominio commissioni, nella forma del contratto di appalto, lavori edili o di ingegneria civile ricadenti nel campo di applicazione del D.Lgs. n. 494/1996 (cantieri temporanei o mobili), è indiscutibile che la figura del committente è del tutto legittimamente ascrivibile all’amministratore del condominio (non all’assemblea, che, quale organo competente alla delibera di effettuazione dei lavori, assume con ciò la veste di committente solo in senso formale, non involgente il profilo dell’esposizione a responsabilità penali). Dal che consegue che gli obblighi facenti capo al committente (art. 3, 6, 20 del D.Lgs. n. 494/1996) sono destinati a ricadere sull’amministratore di condominio.

Cass. pen., sez. III, (ud. 14 marzo 1975) 14 aprile 1976, n. 4676 - Pres. Marmo, Rel. Provitera-Zucca - P.M. Sullo.

Reato – Causalità (rapporto di) – Obbligo giuridico di impedire l’evento – Personalità della responsabilità penale – Responsabilità di amministratore di condominio – Fondamento: rapporto di causalità in ordine alla omissione di una condotta dovuta.

La responsabilità penale dell’amministratore di condominio va considerata e risolta nell’ambito del capoverso dell’art. 40 Cod. pen., che stabilisce che non impedire un evento che si ha l’obbligo giuridico di impedire equivale a cagionarlo. Per rispondere del mancato impedimento di un evento è, cioè, necessario, in forza di tale norma, l’esistenza di un obbligo giuridico di attivarsi allo scopo: detto obbligo può nascere da qualsiasi ramo del diritto, e quindi anche dal diritto privato, e specificamente da una convenzione che da tale diritto sia prevista e regolata com’è nel rapporto di rappresentanza volontaria intercorrente fra il condominio e l’amministratore.

Regolamento regionale 16 maggio 2016 n. 6/r

ART. 1. (FINALITÀ)
1. Il presente regolamento, in attuazione dell’art. 15, comma 7 della legge regionale 14 luglio 2009 n. 20 (Snellimento delle procedure in materia di edilizia e urbanistica) disciplina, per gli interventi in copertura di cui all’art. 3, le specifiche misure di sicurezza nonché le misure preventive e protettive da predisporsi al fine di consentire, nella successiva fase di manutenzione della copertura stessa o di eventuali impianti tecnologici su di essa insistenti, l’accesso, il transito e l’esecuzione dei lavori in quota in condizioni di sicurezza.

ART. 3. (AMBITO DI APPLICAZIONE)
1. Il presente regolamento si applica nella progettazione e realizzazione degli interventi, sia privati sia pubblici (ossia rientranti nelle previsioni di cui al decreto legislativo 18 aprile 2016, n.50 “Attuazione delle direttive 2014/23/UE, 2014/24/Ue e 2014/25/UE sull’aggiudicazione dei contratti di concessione, sugli appalti pubblici e sulle procedure d’appalto degli enti erogatori nei settori dell’acqua, dell’energia, dei trasporti e dei servizi postali, nonché per il riordino della disciplina vigente in materia di contratti pubblici relativi a lavori, servizi e forniture”), che riguardano coperture con falda inclinata o piana e con altezza della linea di gronda superiore a 3 metri rispetto ad un suolo naturale o artificiale sottostante almeno per la porzione di copertura interessata dall’intervento di: a) nuova costruzione ai sensi dell’art. 3, comma 1, lettera e) del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di edilizia); b) manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia ai sensi dell’art. 3, comma 1, lettere b), c), d) del d.p.r. 380/2001, mediante interventi strutturali; manutenzione ordinaria di riparazione, rinnovamento e sostituzione di manufatti che riguardano la copertura stessa quali la sostituzione anche parziale del manto, o quelli necessari ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, ai sensi dell’art. 3, comma 1, lettera a) del d.p.r. 380/2001.

CAPO II ISTRUZIONI TECNICHE ART. 5. (ADEMPIMENTI)
2. Per gli interventi privati di cui all’art. 3, comma,1, lettere a), b) ed e), la conformità alle specifiche misure di sicurezza della documentazione progettuale allegata all’istanza presentata, è attestata dal progettista all’atto di inoltro della stessa allo sportello unico di competenza corredata dal documento ETC con i soli contenuti di cui all’art. 6, comma 2, lettera a), secondo lo schema riportato in Allegato 1, parte A.
3. La corretta installazione ed il rispetto dei requisiti di sicurezza previsti per gli interventi di cui ai commi 1 e 2 sono attestati dal direttore dei lavori con la comunicazione di ultimazione dei lavori, nella quale si dichiara l’avvenuta realizzazione a regola d’arte e l’integrazione dell’ETC secondo le modalità di cui all’art. 6, commi 3 e 4, allegandone i relativi elaborati.
8. Al fine di garantire il rispetto delle previsioni di cui all’art. 15, comma 1 della l.r. 20/2009, la mancata presentazione degli elaborati di cui al comma 1 costituisce causa ostativa all’approvazione del progetto definitivo e la mancata presentazione degli elaborati di cui al comma 2 costituisce causa ostativa al rilascio o all’efficacia della relativa istanza.

ART. 7. (CRITERI GENERALI DI PROGETTAZIONE)
2. Le misure di cui al comma 1, realizzate conformemente alle norme tecniche di riferimento e nel rispetto dei principi generali di tutela di cui all’art. 15 del d. lgs. 81/2008, sono finalizzate a mettere in sicurezza: a) il percorso per l’accesso alla copertura; b) l’accesso alla copertura; c) il transito e l’esecuzione dei lavori sulla copertura.
3. I percorsi e gli accessi devono essere almeno di tipo permanente.
4. Il transito e l’esecuzione degli interventi impiantistici o di manutenzione sulle coperture devono essere garantiti attraverso elementi protettivi almeno di tipo permanente.
6. Fermo restando l’obbligo di prevenire il rischio di caduta con le modalità di cui al presente regolamento, eventuali parti della copertura non calpestabili per il rischio di sfondamento della superficie di calpestio che sono comunque raggiungibili, devono essere oggetto di opportuna valutazione progettuale con conseguente protezione o interdizione dellestesse nonché idonea segnalazione.